Portefeuillehouder

J. van Essen

Rapportagedatum

14 maart 2024

Website

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van het nieuwe bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark Deventer. Het totale projectgebied is ongeveer 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);
- Verkoopstrategie A1 bedrijvenpark West (2022);
- A1 aankoop verkoop en zelfrealisatie HBC (2022)
- Vaststelling 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark (juli 2022)

Uitgifte Westelijk deel
In Q4 2022 zijn 4 kavels op de markt gezet (2, 5, 14 en 15). Deze inschrijving is gesloten op 9 maart 2023. De gegadigde voor kavel 15 heeft van de reservering afgezien en deze kavel is samen met een aantal nieuwe kavels vorig jaar opnieuw in verkoop gegaan. De winnaars uit de marktvraag hebben een betaalde reservering gekregen waarbij ze de tijd hebben gekregen om hun plannen verder uit te werken. De reserveringen zijn verlopen op 1 december 2023 en verlengd met drie maanden. Deze verlengde reserveringen zijn verlopen op 1 maart 2024.  

Vanwege de congestie op het elektriciteitsnet is het voor grootverbruikers niet mogelijk een aansluiting te krijgen op het net. Er wordt gewerkt aan alternatieve energievoorzieningen. De reserveringen van de grote kavels zijn om deze reden verlengd met nogmaals een half jaar, tot en met 31 augustus 2024.  

Naast kavel 15 zijn ook de kavels 12 en 13 in verkoop genomen vanaf 1 december 2023. De inschrijftermijn is afgelopen op 7 maart 2024. Momenteel loopt de selectieprocedure. In het tweede kwartaal van 2024 wordt bekend aan wie de kavels voorlopig gegund worden.  

Buiten de inschrijving is gebleven een kavel (6) die gereserveerd is voor Trebbe /Dijkham. Zij hebben een bouwclaim en daarmee een recht op een kavel/ontwikkeling op A1 Bedrijvenpark Deventer West. De kavel wordt in april 2024 overgedragen aan Trebbe. Daarnaast is er nog een kavel (8) gereserveerd voor een mogelijke bedrijfsverplaatsing (De Roos Internationaal Transport B.V.). Kavel 18 is niet in eigendom van de gemeente en wordt door een private partij ontwikkeld. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning is door deze partij ingediend. Deze procedure loopt nog.  

De overige hier niet genoemde kavels worden de aankomende jaren gefaseerd in verkoop gebracht. De netcongestie heeft mogelijk gevolgen voor het uitgifte tempo van de bedrijfskavels. Dit wordt nader toegelicht onder de risico’s.  

Naast de bedrijfskavels heeft de gemeente bestaand vastgoed in eigendom dat openbaar verkocht wordt. De woningen aan de Molbersteeg 1 en de Olthoflaan 27 zijn verkocht. De kavel aan de Molbersteeg 2 (zonder bebouwing) is onder optie.

Uitgifte Oostelijk deel
Tussen Sligro en Reshare was op het oostelijk deel van het bedrijventerrein nog een kavel gereserveerd voor voorzieningen met betrekking tot de smart energy hub. Inmiddels is duidelijk dat deze kavel hiervoor niet nodig is. De kavel is in reservering gegeven. Inmiddels heeft de optant aangegeven geen gebruik te maken van de reservering. We zijn in overleg met een mogelijke koper.  

Eén verkochte kavel werd nog niet bebouwd door koper. Dit was niet in overeenstemming met de schriftelijk overeengekomen bouwplicht. In het afgelopen kwartaal is koper alsnog gestart met de bouw.  

Bouwrijp, en woonrijpmaken
Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijpmaken van het westelijke gedeelte. Inmiddels is het gehele terrein bouwrijp m.u.v. de kavels 16 en 17 (waarop nog opstallen staan). Deze bebouwing wordt in de loop van 2024 gesloopt.

Netcongestie
In de zomer van 2023 is bekend geworden dat TenneT leveringsproblemen heeft doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspanningsstroomnet zijn bereikt in 7 provincies. Vanwege de leveringsproblemen wordt er momenteel bij aanvragen voor een grootverbruik aansluiting bij de netbeheerder geen vermogen toegekend. Dit heeft ook betrekking op het gebied waar A1 bedrijvenpark zich bevindt. Dit besluit van TenneT kan effect hebben op de verkoop van de gereserveerde kavels en op de verkoop van de overige geplande kavels.  

De gemeente is samen met de kopers en de netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve energy hub. We verwachten dat het resultaat van dit onderzoek begin 2024 afgerond kan worden. De kavels 9,10 en 19 zijn in beeld als locaties voor mogelijke opslag van lokaal opgewekte energie in batterijen.

Voor de grote kavels (3, 4, 7, 16, 17 en 19) is de verwachting dat voor toekomstig gebruik een kleinverbruikaansluiting onvoldoende is en deze in de toekomst zwaarder moet zijn. Om te voorkomen dat er onnodig geïnvesteerd wordt in een laagspanningsnetwerk wordt op dit moment onderzocht door Liander of voor deze kavels de kleinverbruikaansluiting geleverd kan worden via een grootverbruikaansluiting. Dit betekent een kleinverbruik vermogen (3x80 Kwh) maar een kabel geschikt voor groot verbruik vermogen.

Aansluiting N348
De provincie Gelderland is op dit moment bezig met voorbereiding voor de planvorming voor de verbreding van N348. Dit is van groot belang voor het A1 bedrijvenpark omdat de tweede ontsluiting van het bedrijvenpark hierop zal aan takken. De provincie heeft twee voorkeursvarianten in beeld. De projectgroep A1 Bedrijvenpark heeft advies gegeven over de wenselijkheid van de beide varianten op het punt ontsluiting bedrijvenpark A1. Voor beide varianten geldt dat de tracékeuze ertoe leidt dat enkele kavels geraakt worden en daardoor mogelijk kleiner worden, met een negatief financieel effect als gevolg. In Q1 heeft de provincie nog geen keuze gemaakt. De provincie heeft aangegeven in de loop van 2024 een besluit te nemen over tracé keuze en het toekennen van budget aan deze reconstructie.

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark wordt met de vaststelling van de jaarrekening 2023 verlaagd naar € 19,5 miljoen. In het Meerjaren Perspectief Grondzaken bij de jaarrekening wordt een nadere toelichting op dit resultaat gegeven.

Het resultaat is ten opzichte van het vorig jaar licht verbeterd. Dit komt met name door een positieve bijstelling van de grondopbrengsten.  

Nee

Nee

Nee

Op koers

In de risicoreservering is rekening gehouden met conjunctuurgevoeligheid. Dit is opgenomen door rekening te houden met de mogelijkheid dat opbrengsten kunnen dalen of dat vertraging optreedt in tempo van de uitgifte op de midden-lange termijn. Verder is een risicoreservering opgenomen vanwege mogelijke vertraging door de netcongestie. Dit is het meest omvangrijke risico voor het Bedrijvenpark A1. De totale risicoreservering komt bij de jaarrekening op €3,3 miljoen.

Op dit moment is het risico van de netcongestie geraamd op een impact van €4,5 miljoen (op basis van 3 jaar vertraging). Het is op dit moment erg lastig om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie.

Mogelijk worden kavels daardoor later verkocht dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plankosten omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt.  

Gebleken is dat de netcongestie en het onderzoek naar de SEH de nodige tijd en investeringen vergt. Daarnaast is de huidige verkoopmethodiek arbeidsintensief en vraagt samen met de netcongestie de nodige juridische inzet om dit in goede banen te leiden. Verder is het risico op vertraging aanwezig waarmee de druk op de plankosten toeneemt. Bij de actualisatie is het budget voor de plankosten in 2024 naar boven bijgesteld. Voor de jaren daarna is er nog teveel onduidelijkheid om een betrouwbare inschatting te maken. Daarom is er bij de risico’s een post voor hogere plankosten opgenomen.

Nee

zie boven

Op koers

Planning op hoofdlijnen:  

Uitgifte laatste kavel ‘Oost’: 2024
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2022-2028
Uitgifte 3 kavels 2, 5 en 14: 2024
Uitgifte kavels 12, 13 en 15: einde 2024 / 2025
Onderzoek haalbaarheid energy hub afronden medio 2024.

Op koers

 In de afgelopen periode zijn hier geen verdere ontwikkelingen geweest.